保障性租賃住房REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）正加速落地。繼7月底中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT正式獲得發(fā)行批文后，近日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲得證監(jiān)會注冊批復(fù)，北京成為全國首單公租房領(lǐng)域公募REITs落地的城市。

　　公募REITs被譽為“資產(chǎn)的IPO”，它常被看作一種集合不動產(chǎn)、股票和債券特點的混合型投資工具。簡單理解就是將存量資產(chǎn)打包作價，使“沉睡”的資產(chǎn)獲得流動性收益。通過發(fā)行REITs，投資方能夠?qū)崿F(xiàn)初期投資及相應(yīng)回報的快速回收，從而能進一步對新的保障性租賃住房項目投資，實現(xiàn)“投資-建設(shè)-運營-上市回收資金-再投資”的良性循環(huán)。以華夏北京保障房中心租賃住房REIT為例，其底層資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)的兩個公租房項目——文龍家園和熙悅尚郡。兩個項目總建筑面積約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。據(jù)介紹，此次租賃住房REIT獲批后，將盡快上市發(fā)行，回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè)。該項目擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房，并配建中學(xué)、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。

　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系是我國政策鼓勵的方向。但在各地實踐中，公租房、保障性租賃住房建設(shè)痛點不少。第一太平戴維斯華北區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部董事邊瑞軍在接受中青報·中青網(wǎng)記者采訪時表示，從目前保障性租賃住房的開發(fā)模式來看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過租金回收方式實現(xiàn)，資金投入周期較長。而保障性租賃住房的融資模式又主要以債權(quán)為主，債權(quán)融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。簡單來說就是資金沉淀大、租金收益率不足、融資不便宜。從北京保障房中心有限公司的財務(wù)數(shù)據(jù)看，其凈利潤長期處于低位水平，近年來規(guī)模維持在2億元左右。2021年度，公司營業(yè)收入40.99億元，增長6.72％；凈利潤1.74億元，減少20.14％。北京大岳咨詢有限公司董事長金永祥表示，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報率低、回收周期長等特點，其市場化融資一直受到制約，更多只能依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。長期以來，房地產(chǎn)業(yè)是與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)，這也使得房地產(chǎn)融資渠道單一，在政策性信貸緊縮時，房地產(chǎn)業(yè)就會面臨流動性危機。后來，為了保障資金鏈條，房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，從而推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

　　2020年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點范圍。第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問服務(wù)部助理董事周志鵬認(rèn)為，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，一頭解決開發(fā)商沉淀資金問題，提升資金運用效率；另一頭讓社會資金參與分享保障性租賃那穩(wěn)定的收益，發(fā)展前景被看好。市場普遍認(rèn)為，保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs比較理想的資產(chǎn)類型之一。邊瑞軍說，保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺，這將有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過實現(xiàn)“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資模式，打造開發(fā)商新發(fā)展模式，推動提高運營效率，促進相關(guān)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展。

　　根據(jù)試點要求，REITs基金管理人和運營管理機構(gòu)將按照國家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，強化保障性租賃住房的認(rèn)定依據(jù)和歷史運營數(shù)據(jù)等有針對性的信息披露要求，從而推動企業(yè)實現(xiàn)“管資本”“重運營”的服務(wù)模式。當(dāng)前，上海、重慶、杭州等地正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，下一步，各地要繼續(xù)加快推進保障性租賃住房建設(shè)，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長租房市場。按計劃，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計可解決1300萬人的住房困難。針對保障性租賃住房REITs的未來發(fā)展，金永祥說關(guān)鍵要看“回報能否滿足投資要求”。具體到華夏北京保障房中心租賃住房REIT，底層資產(chǎn)兩個項目總計面積11.28萬平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價為1.02萬元/平方米，僅是周邊房價8萬元/平方米單價的1/8。“在低估值前提下，即使租金低，也可以保證回報水平滿足投資者的要求?！苯鹩老檎f，隨著各地房價陸續(xù)見頂，房屋租金水平將穩(wěn)步提高，本項目的前景應(yīng)該是可以期待的。周志鵬認(rèn)為，這類REITs產(chǎn)品收益是否有吸引力，和產(chǎn)品的租金收入水平和開發(fā)運營成本有關(guān)。所以，政策對保障性租賃住房的土地成本，開發(fā)及運營期間稅收優(yōu)惠力度，值得關(guān)注，未來配套政策的完善會影響其發(fā)展速度。他還說，由于租金水平較低，剛性的運營成本占比高，項目的凈收益對運營成本更敏感。要維持產(chǎn)品的吸引力，政府部門需要提升公租房、保障性租賃住房的管理能力和市場化水平。

　　中青報·中青網(wǎng)記者 張均斌 來源：中國青年報