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房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)怎么看——當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)答之六

發(fā)布時(shí)間: 2024-12-09 14:22:00 來(lái)源: 新華社

  住房問(wèn)題,既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)備受各方關(guān)注。

  9月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切,調(diào)整住房限購(gòu)政策,降低存量房貸利率,抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策,推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

  從中央到地方,一攬子政策密集推出,釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈信號(hào)。在各方努力下,市場(chǎng)預(yù)期和發(fā)展信心提振效果如何?市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化?

  (一)

  9月26日中共中央政治局會(huì)議后,多部門打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”,概括起來(lái),就是“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”。各地特別是一線城市紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策,力促市場(chǎng)回暖。

  不同舉措,從不同角度,直擊當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”:

  地方因城施策取消或調(diào)減限制性措施,釋放購(gòu)房需求;優(yōu)化稅收政策,降低購(gòu)房交易成本;調(diào)整土地政策,控新增、盤存量,進(jìn)一步發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”功能;加碼金融支持,為行業(yè)流動(dòng)性注入“活水”……

  這一套政策組合拳效果怎樣?我們觀察幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

  看銷售面積——

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市的銷售情況看,前期回調(diào)幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯,10月份當(dāng)月銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),銷售額降幅明顯收窄。

  1至10月,全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降15.8%,降幅比1至9月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn);新建商品房銷售額同比下降20.9%,降幅比1至9月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,10月份,全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)0.9%,連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%,連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

  看先導(dǎo)指標(biāo)——

  觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度,除了銷售量,還有兩個(gè)先導(dǎo)指標(biāo):一手房的到訪量,二手房的帶看量。

  購(gòu)房屬于大宗消費(fèi),從有購(gòu)房意愿,到去實(shí)地精挑細(xì)選找到滿意的好房子,再到討價(jià)還價(jià)等環(huán)節(jié),普遍需要較長(zhǎng)過(guò)程。

  記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到,不論在工作日還是周末,都有不少客戶來(lái)簽約洽談,簽約室里常常坐滿討價(jià)還價(jià)的買賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長(zhǎng)。這些現(xiàn)象的背后,是有更多居民已經(jīng)在購(gòu)房的進(jìn)程中,至少有購(gòu)房意愿或需求,表明市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)一定程度邊際改善,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是積極信號(hào)。

  看市場(chǎng)預(yù)期——

  信心重于黃金。隨著銷售面積回升、先導(dǎo)指標(biāo)提升,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)后市的信心也得到增強(qiáng),市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

  根據(jù)PMI調(diào)查,10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)比上月回升2.5個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)回升1.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明在一系列政策推動(dòng)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度開(kāi)始改善。

  記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)交易活躍度有所提升,新客戶從看房到最終購(gòu)買的決策速度在加快,老客戶減少了猶豫,甚至出現(xiàn)購(gòu)買緊迫感。不論是新房還是二手房市場(chǎng),成交周期明顯加快。

  以上多維度指標(biāo)顯示,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些回暖跡象。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)有“金九銀十”的說(shuō)法。10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)積極勢(shì)頭,特別是商品房交易市場(chǎng)自2007年以來(lái)首次出現(xiàn)“銀十”超“金九”的現(xiàn)象,從側(cè)面也反映出政策調(diào)整優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的推動(dòng)力。

  “總的來(lái)看,一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施顯效,10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)。”

  “中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下,經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整,市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底?!?/p>

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分別作出如上判斷。

  (二)

  一方面要看到,一攬子政策開(kāi)始落地顯效;另一方面也要看到,房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底是一個(gè)過(guò)程,需要長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治。

  首先,要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。這是去年7月24日中共中央政治局會(huì)議作出的重大判斷。認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì),首先要把握住這個(gè)變化。

  供求關(guān)系是影響市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素,這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理之一。

  過(guò)去20多年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),對(duì)保障和改善民生、支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張,也出現(xiàn)了一些資金過(guò)度向房地產(chǎn)集中,部分房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”等問(wèn)題。

  從過(guò)去供不應(yīng)求形成的市場(chǎng)火爆、甚至價(jià)格扭曲,到近些年主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足,房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯發(fā)生變化。因此,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步止跌回穩(wěn),對(duì)商品房建設(shè)要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。

  從存量上看,我國(guó)新建商品住房供應(yīng)規(guī)模大,存量消化是重要調(diào)整方向。

  政策層面已經(jīng)明確,商品房庫(kù)存較多的城市,政府可按需定購(gòu),積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。目前,各地加速推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房,專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備也在加快落地。

  從增量和質(zhì)量上看,人們對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變,滿足這部分市場(chǎng)需求是調(diào)整增量和提高質(zhì)量的重要方向。

  其次,要修復(fù)信用鏈條,重建市場(chǎng)信心,促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)。打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)是其中的重中之重。

  一段時(shí)間以來(lái),在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中,由于資金問(wèn)題、債務(wù)問(wèn)題,部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。這一現(xiàn)象不僅嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者權(quán)益,也影響著市場(chǎng)的信心,阻礙著市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

  針對(duì)這一“痛點(diǎn)”,保交房工作穩(wěn)步推進(jìn),城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制適時(shí)推出——將合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”,應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸,滿足項(xiàng)目合理融資需求,成為實(shí)現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措和有力保障。

  目前,全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市均已建立房地產(chǎn)項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制。截至10月31日,“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元。年底前,隨著“白名單”擴(kuò)圍有序推進(jìn),這一規(guī)模還將增加到4萬(wàn)億元。

  信貸規(guī)模的增加,預(yù)示著房地產(chǎn)項(xiàng)目融資更快捷更便利,保交房的繼續(xù)推進(jìn)更有保障。截至11月13日,保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)推進(jìn)有力,全國(guó)已交付285萬(wàn)套,保障購(gòu)房人合法權(quán)益的同時(shí),也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)有效改善。

  此外,還要釋放市場(chǎng)潛在需求,從供需兩端著手進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  立足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾,在供給結(jié)構(gòu)方面,保障性住房供給相對(duì)不足,大城市房?jī)r(jià)高,新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。住房需求方面,改善性住房需求持續(xù)升級(jí),居民對(duì)提升居住品質(zhì)的愿望更為強(qiáng)烈。

  因此,通過(guò)“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”降低購(gòu)房成本,加大保障房建設(shè)以及城中村改造等,將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的需求。

  從房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看,滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期,持續(xù)推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化,將釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)更大需求潛力。

  (三)

  傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼,未來(lái)的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展?

  去北京參觀一次中國(guó)建筑科技展,也許你能從中獲得一些啟發(fā)。

  打開(kāi)房門,屋內(nèi)的燈光、窗簾、音樂(lè)會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟,歡迎主人回家;來(lái)到客廳,坐在沙發(fā)上按動(dòng)按鈕,對(duì)面的墻柜緩緩前移,一會(huì)兒就“變”出一個(gè)兒童“小游樂(lè)園”……這是記者近日在中國(guó)建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場(chǎng)景。

  房地產(chǎn)發(fā)展,民生是最終落腳點(diǎn)。

  從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”,提升居民居住品質(zhì)和幸福感是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。通過(guò)科技賦能、創(chuàng)新引領(lǐng),無(wú)論是新房子還是老房子,都要變成好房子。

  加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和使用制度,建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制等,是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

  我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已走過(guò)20多年高速擴(kuò)張階段,過(guò)去的發(fā)展模式已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢(shì)所趨。

  打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子,成為滿足人民美好生活需要的重要途徑,也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義。

  從支撐城市擴(kuò)張轉(zhuǎn)向參與城市更新,從增量拉動(dòng)轉(zhuǎn)為增量存量聯(lián)動(dòng)……房地產(chǎn)發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求,從戶外環(huán)境、適老化、綠色低碳等方面著力,推動(dòng)住房建設(shè)品質(zhì)全面升級(jí)。

  當(dāng)前,城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個(gè)大城市擴(kuò)大到全部地級(jí)及以上城市。已有1632個(gè)城中村改造項(xiàng)目在各大城市落地。1至10月,全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬(wàn)套(間);到今年底,可幫助超過(guò)1000萬(wàn)困難群眾改善住房條件。

  積極實(shí)施城市更新行動(dòng),是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

  系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè),是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。2023年,全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過(guò)6.6萬(wàn)個(gè),累計(jì)完成投資2.6萬(wàn)億元,城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來(lái)的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。2024年,全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè),前10個(gè)月已開(kāi)工5.3萬(wàn)個(gè)。

  協(xié)同聯(lián)動(dòng),防止大起大落,才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

  房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。迎難而上,主動(dòng)破局。按照中央統(tǒng)一部署,各地各部門正同心協(xié)力,打好土地、財(cái)稅、金融等政策組合拳,讓這些政策的效果充分顯現(xiàn)。

  房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多新動(dòng)能,為建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。

(責(zé)編: 陳濛濛 )

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