住房“以舊換新”是指政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。截至目前，全國已有超過70個城市陸續(xù)推出住房“以舊換新”政策，期望以此來激活房地產(chǎn)市場。目前，一些城市的“以舊換新”措施已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。

　　今年5月，廣州花都區(qū)在廣州率先推出住房“以舊換新”活動。截至目前，已有超過400組意向買家咨詢“以舊換新”政策，首批參與“以舊換新”的客戶目前已完成簽約登記。按照花都的計劃，通過此次“以舊換新”，花都區(qū)將推動一二手房聯(lián)動提升樓市活躍度。

　　相比廣州，南京住房“以舊換新”活動則已進(jìn)入到2.0階段。4月底，南京發(fā)布關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套，由于反響還不錯，近日他們又啟動了第二批“以舊換新”住房消費活動，推出了21個項目2780套房源。

　　截至目前，全國已有上海、廣州、深圳、鄭州、武漢、蘇州、南京等70多個城市推出相關(guān)政策，支持住房“以舊換新”。其中，像南京、武漢、廣州等城市目前還對政策進(jìn)行了跟進(jìn)調(diào)整，發(fā)布了第二批次“以舊換新”活動名單，擴(kuò)大了“以舊換新”房源范圍。

　　主要模式：中介幫賣 國企收購 購房補貼

　　截至目前，全國已有70多個城市加入了住房“以舊換新”的行列。各地根據(jù)當(dāng)?shù)靥攸c，采取了不同的“以舊換新”模式。

　　記者梳理后發(fā)現(xiàn)，各地支持“以舊換新”主要是兩種模式：一種是中介幫賣舊房模式，就是房企聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先進(jìn)行推廣銷售，如果一定期限內(nèi)舊房售出，則按流程購買新房。第二種則是國企收購舊房模式，就是由國資平臺直接收購業(yè)主手中的舊房用作保障性住房，這樣業(yè)主可以直接去購買新房。

　　除了這兩種模式之外，不少城市還出臺了補貼政策，就是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從多方反饋來看，市場表現(xiàn)總體積極。像一些大城市最近推出了一些“以舊換新”的項目，報名人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房企的預(yù)估。有一些開發(fā)商反饋，隨著“以舊換新”工作推進(jìn)，客觀上對這些開發(fā)商的一些新房客戶產(chǎn)生了積極作用。

　　湖北武漢：國企參與 以舊換新怎么“換”

　　我們看到，各地住房“以舊換新”的模式主要是中介優(yōu)先賣和國企收舊換新兩種。其中，對于很多想換房的人來說，國企收購是一種比較新鮮的模式，到底是如何進(jìn)行的？我們下面就通過武漢的做法來具體了解一下。

　　在武漢硚口區(qū)，通過政府搭建的平臺，相關(guān)國有企業(yè)將老房子收購。目前，當(dāng)?shù)貏倓倢Α耙耘f換新”的項目庫進(jìn)行了擴(kuò)容，籌集了8個開發(fā)商，包含10個在售新房項目。同時還對相關(guān)政策進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整，舊房面積由最初的120平方米以下調(diào)整為140平方米以下，老舊房屋價格從不得高于所購新房總價的70%，調(diào)整為不得高于所購新房總價。此外，原來的一套存量房只能置換一套新房，現(xiàn)在調(diào)整為最多允許三套房源置換一套新房。假如購房人選中了一套總價210萬元的新房，他的操作流程應(yīng)該是這樣的。

　　武漢市硚口城市更新安居供應(yīng)鏈有限公司工作人員張晶介紹：“假如他的舊房評估價格為90萬元，我們會為他出具一個有效期三個月的購房消費券，他就可以憑消費券與開發(fā)商、我們簽訂一個三方協(xié)議，同時他再完成一個新房的購房銷售協(xié)議就可以了。由我們向開發(fā)商支付90萬元，剩余的款項由業(yè)主自行補齊，或者是辦理相關(guān)的貸款手續(xù)?！?/p>

　　按照武漢市硚口區(qū)的要求，目前“以房換房”僅限硚口區(qū)內(nèi)成套舊住宅置換區(qū)內(nèi)的新房，有清晰獨立的不動產(chǎn)權(quán)。有愿望的市民報名登記并繳納5萬元的購房意向金后，就會有專業(yè)的第三方評估機(jī)構(gòu)上門估價。

　　記者了解到，硚口區(qū)“以舊換新”收購來的二手房未來主要將用于保障性租賃住房等。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長吳璟分析稱：“這個模式一個可取之處，是它提供了保障和市場這兩個供應(yīng)體系之間一種可能的結(jié)合點。對于保障性住房的供應(yīng)來講，如果我們完全用新建的模式，區(qū)位條件比較好的地塊其實是相對稀缺的，而且完全從零開始建設(shè)，需要的周期也比較長。這種模式針對現(xiàn)在市場中存在的問題，提出了一種創(chuàng)新的解決方案。”

　　“以舊換新”政策仍有優(yōu)化空間

　　住房“以舊換新”被看作是打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存的重要方式。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來這一政策還有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整的空間。

　　從目前市場的反應(yīng)情況看，各地住房“以舊換新”政策實施效果不盡相同，各地購房者對于由國企出面回購舊房的模式，反響要更加積極一些，而像中介幫賣模式和直接補貼的方式，目前來看對住房銷售的拉動作用還有待做進(jìn)一步觀察。

　　吳璟稱：“我覺得這種國有企業(yè)收儲的“以舊換新”模式，如果要真正發(fā)揮作用，第一是在市場中能夠占到一定的份額，如果規(guī)模太小，它的作用就發(fā)揮不出來。第二是要具備可持續(xù)性，這不應(yīng)該是曇花一現(xiàn)，或者只是一兩個月做了一點?！?/p>