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法拍房沒能低價成交反被收取上萬元“調(diào)查費” 誰來約束“法拍房中介”?消費者該如何避免發(fā)生此類問題?

發(fā)布時間:2024-01-08 08:56:00來源: 央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)北京1月7日消息(總臺中國之聲記者周益帆)據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道,法拍房是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋,這類房屋因在交易過程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況,往往在成交價格上會略低于同戶型二手房。

  近日,有多位消費者反映,他們委托中介公司參與法拍房競拍,本以為能夠撿漏,卻發(fā)現(xiàn)不僅沒能低價成交,反而還被中介收取了上萬元的所謂“調(diào)查費”。一些中介利用“低價、優(yōu)質(zhì)、稀缺”等話術(shù),給消費者制造購買緊迫感,拍賣沒有成功,中介前期收取的費用也難以退還。誰來約束“法拍房中介”?消費者該如何避免發(fā)生此類問題?

  

  短視頻賬號“南充一拍即誠商務信息咨詢有限公司”的頁面上,更新了多套法拍房信息,其中不乏有客戶以低于市場價20%到30%的價格競拍成功的內(nèi)容。

  2023年末,四川南充的李先生(化名)正是刷到了這家公司的短視頻,動了購買一套法拍房的念頭:“刷到好多視頻發(fā)這種法拍房,強調(diào)他們是專業(yè)法拍房,而且做了很久了,幾個人一再保證你拍成功,你只需要加兩次錢,最多不超過1萬塊一次,保證你拍成功,撿漏十幾萬,或者是本來這個房子值50萬,可能你30萬就拍到了。”

  “低價稀缺、志在必得、省心省力”的話術(shù),讓李先生動了心。中介反復強調(diào)的卻是拍賣前,需要先交兩萬塊錢。

  李先生說:“第一次說給錢的時候我沒同意,他又帶我去看同戶型,看了家屬說滿意,就上去叫我們交錢,承諾是包拍成功,但是合同寫的時候只寫了包過戶、包入住、包騰房,然后如果是拍成功過后,沒有成功入住,以房價的1.2倍回購,后面寫了個‘調(diào)查服務費’,就先交錢,交錢之后再給我們簽合同,說你只要這次來簽了合同,第二次就來拍成功了,你交傭金1萬塊,第三次就是你過來拿房產(chǎn)證、鑰匙,其他不用你操任何心。”

  李先生提供的合同顯示,法拍房中介需要在拍賣前提供一份關(guān)于房屋的《調(diào)查報告》,并提供輔助競拍的服務。但看到《調(diào)查報告》后,李先生意識到,法拍房中介似乎沒那么靠譜。

  “他給的《調(diào)查報告》,第一部分就是物業(yè)信息及配套,還有一個就是房屋的使用狀況(等)。信息跟法院公開的法拍房信息差不多,我就覺得是欺騙我們。他說還有一個輔助拍,就是讓我用我自己的手機在淘寶上拍,每個人有淘寶經(jīng)驗的都會自己買,是不是?”李先生說。

  

  李先生說,中介所謂的《調(diào)查報告》幾乎就是粘貼了法院司法拍賣公開的內(nèi)容

  最終,中介口中30萬出頭就可以拿下的房子,被加價到了39萬,李先生放棄了競拍。他算了一筆賬,按最終成交價再加上各種費用,這套法拍房不低于同戶型的二手房價格。房子沒拍到,之前交的兩萬元“調(diào)查費”也打了水漂。在李先生給記者提供的雙方合同中,有這樣的約定:“合同期限內(nèi),擬競拍標的《盡職調(diào)查報告》向甲方出具后,視為乙方競拍前期競買輔助服務履行完畢,前期拍賣標的‘調(diào)查費’不予退還”。

  李先生說:“25日當天拍(完)下午去報的案,派出所給我說報案的其實挺多的。但是派出所說是合同糾紛,要去走法律途徑要回來。我已經(jīng)去法院了,法院就說先調(diào)解,調(diào)解不了再起訴。我去找他們,他(中介)說,你就是打官司你也打不贏我們,因為上面是你自己簽了合同的。”

  

  在李先生提供的合同上,有“調(diào)查費不退還”的相關(guān)條款

  記者在網(wǎng)絡查詢發(fā)現(xiàn),有類似經(jīng)歷的消費者不在少數(shù)。陸女士的父母前兩年也因為相信法拍房中介,損失了兩萬元“調(diào)查費”。

  陸女士說:“當時,我父母是在老家,在網(wǎng)上看的房子,然后中介就直接打電話聯(lián)系他們,說得天花亂墜的,就直接去成都了,結(jié)果發(fā)現(xiàn)價格已經(jīng)超過了預算,后面就沒有拍,交了2萬塊錢的‘調(diào)查費’,也是相當于沒有了?!?/p>

  一些消費者還將“法拍房中介”的預約看房、誘導話術(shù)及簽訂合同的套路總結(jié)出來,提醒更多人。

  

  法拍房中介用話術(shù)迷惑消費者可以看房

  2023年7月,吳先生在朋友圈看到有中介發(fā)了有關(guān)法拍房的信息,他支付了六萬元“調(diào)查費”。實際上,從看房開始,就暴露出了漏洞。

  吳先生說:“他就請我去成都看一下(房子),不是要拍賣的那間房,是跟他同戶型同小區(qū)的其他房,他們就偽裝是客戶,打電話給附近的鏈家,請鏈家的業(yè)務找類似的房子,就帶我去看??赐曛蠡貋砭透嬖V我,反正只要簽給他們公司,底價拿到(房子)。等你交完費都弄好了,他就叫你去淘寶上面報名,在阿里(司法)拍賣拍,這不是已經(jīng)擺明告訴我已經(jīng)被騙了?!?/p>

  吳先生說,他所在的維權(quán)群里有30多位消費者,盡管大家是與不同中介簽訂的合同,但梳理發(fā)現(xiàn),這些“法拍房中介”前期向客戶推銷時有固定的話術(shù)?!暗谝?,就是說現(xiàn)在很多房子在拍賣;依據(jù)我們的經(jīng)驗,在這一帶,這種類型的房子二十幾萬就能拿下來了;他就告訴你,基本上這個價格不會有什么變化的,你只要跟我們簽約,我們就能幫你服務、幫你拿到?!?/p>

  

  吳先生給記者提供了一份法拍房中介推銷話術(shù)

  交了錢,消費者自己在網(wǎng)上競拍,拍成功了還需另給中介一筆傭金;沒有拿到房,中介也可以賺一筆“調(diào)查費”。吳先生說,這是他“買”到的教訓,“合同里面最后一頁甚至在合同的其他頁都會有一個小小提示:銷售人員私下承諾無效,一律以本合同為主。他的合同幾乎都是約定仲裁,你就算起訴到法院,法院也會給你退回來,有的還約定廣西北海仲裁庭,讓你幾乎都不會去告他。因為我們?nèi)豪锩嬉灿行U多人去仲裁的,仲裁幾乎都是輸了?!?/p>

  記者梳理法拍房銷售的相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn),除特殊情況,人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的,應當采取網(wǎng)絡司法拍賣方式,符合國家規(guī)定購房條件的競買人,就可以在網(wǎng)絡平臺參加拍賣。也就說,“法拍房中介”在競拍成功前的作用微乎其微。

  

  在這些話術(shù)中,“低價、稀缺、省心”是中介推銷的關(guān)鍵詞

  易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,法拍房作為一種進入司法拍賣過程的特殊二手房源,消費者對其買賣過程不夠了解,使得部分不良中介以“低價成交”誘導,損失了“調(diào)查費”。

  嚴躍進說:“傳統(tǒng)二手房領(lǐng)域你想漲點中介費都是很難的,業(yè)主、購房者都會去投訴的,但是為什么法拍房讓你交個2萬塊錢,就去交了?這背后其實還是無形中誘導了一些購房者:2萬塊錢這項流程走完,他能拿到那套法拍房。邏輯上講,應該比市面上的價格至少便宜20%左右,有些購房者之所以愿意交,他其實背后是算過一筆賬的?!?/p>

  中國法學會消費者權(quán)益保護法研究會副秘書長陳音江表示,即使合同上約定了調(diào)查費不退,服務過程中,對方有沒有把信息及風險真實全面地告知消費者,仍是維權(quán)的關(guān)鍵。

  陳音江說:“所謂的‘調(diào)查費’,實際上就是一個居間服務費,正常的情況下,你提供了服務,收取服務費沒有問題。但問題是,你是不是真正提供了服務?他可能過于強調(diào)對消費者有利的信息,但是法拍房可能不是那么容易成交的,最后也不一定真的價格就低,消費者如果法拍房拍不到,這個錢也是不退的,這種信息,你同樣也要告知消費者。經(jīng)營者如果沒有顯著地提醒消費者注意這種安全注意事項和風險警示,你這個合同對消費者是不公平的,按照消費者權(quán)益保護法來說,這種合同就是無效合同。”

  李先生正在等待法院調(diào)解的結(jié)果。吳先生也已經(jīng)把中介公司訴至法院,正在等待開庭。嚴躍進認為,隨著法拍房市場的活躍,應進一步完善對其交易過程的監(jiān)管。

  “司法拍賣房,其實很少是把它納入到二手房領(lǐng)域的,司法拍賣房到底誰來管?是法院還是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一些部門來管?是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調(diào)查費’,在傳統(tǒng)房屋交易里面是沒有這項費用的,一些中介公司他自己創(chuàng)造出來這樣一種費用,應該怎么看待?規(guī)范也不多。所以說接下來還是要把它納入到這樣一個體系里面,讓整個法拍房的交易在公開透明規(guī)范的環(huán)境下操作。”嚴躍進說。

(責編:郭爽)

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