央廣網(wǎng)北京7月25日消息（記者門庭婷）“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策?！边@是7月24日召開的中共中央政治局會議，在提及房地產(chǎn)市場時的重要表述。對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛給予高度認(rèn)同，并指出，下半年房地產(chǎn)政策有望持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，各地因城施策用好政策工具箱，后續(xù)或?qū)⒂懈嘀С终叱掷m(xù)推出并落地。

　　政策調(diào)整機(jī)率增大，防風(fēng)險仍是房地產(chǎn)工作的主基調(diào)

　　今年上半年，在中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)情況也是各界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　7月17日，在國新辦舉行的2023年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉分析稱，從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化、市場供求關(guān)系調(diào)整決定的。同時，對于房地產(chǎn)投資情況，付凌暉指出，目前房地產(chǎn)新開工面積還在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降，未來看，房地產(chǎn)投資還會處于低位運(yùn)行。但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資會逐步回到合理水平。

　　此次中央政治局會議再次為下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展明確定調(diào)，會議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，從此次中央政治局會議精神可以看出，防風(fēng)險仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調(diào)；同時，基于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系改變，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨大調(diào)整，以適應(yīng)新的市場變化。

　　此次中央政治局會議精神針對房地產(chǎn)市場的表述變化，58安居客研究院院長張波認(rèn)為，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的方向最值得被關(guān)注。他表示，結(jié)合今年二季度以來樓市下行的背景，預(yù)計(jì)下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關(guān)注的一二線熱點(diǎn)城市限購放松相關(guān)政策出臺的概率也在進(jìn)一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點(diǎn)城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整的機(jī)率也在不斷增大。

　　同時，本次會議強(qiáng)調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向。

　　保障性住房、城中村改造再被提及，新的發(fā)展機(jī)遇或?qū)砼R

　　會議強(qiáng)調(diào)的另一重點(diǎn)是要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　對此，中信建投證券房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁在接受采訪時表示：“該舉措是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要方式，也符合建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式的要求。同時會議指出盤活改造各類閑置房產(chǎn)，與國常會發(fā)展各種新業(yè)態(tài)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營的要求相呼應(yīng)，預(yù)計(jì)保障性住房和各類經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇。”

　　結(jié)合近日已審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》來看，陳文靜分析認(rèn)為，城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式，后續(xù)更多細(xì)節(jié)有望跟進(jìn)落實(shí)，更好地改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　張波也表示，下一步多渠道開拓保障性租賃房源，多舉措拉動社會投資來共同建設(shè)保障性住房等政策支持力度，會進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，“房住不炒”未被提及

　　此次會議還指出，要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風(fēng)險中小金融機(jī)構(gòu)改革化險。

　　在張波看來，從中央層面，對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的保持高度重視，不但關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風(fēng)險，同時對于相關(guān)的地方債務(wù)風(fēng)險也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)會強(qiáng)調(diào)出臺落地性執(zhí)行方案，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊，松體現(xiàn)在房企融資層面，而緊則體現(xiàn)了地方平臺拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　就在此前，7月10日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，重點(diǎn)解決存量貸款和配套融資問題，落腳點(diǎn)則在于保交樓。竺勁認(rèn)為，“金融十六條”延期，是響應(yīng)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的要求，也有助于繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，本次會議精神未提“房住不炒”，整體基調(diào)更加積極。陳文靜分析稱：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道，投資需求已明顯減少，在當(dāng)前的市場背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向?！?/p>

　　改善性住房需求依然是市場最確定的力量，貝殼研究院在《2023中國房地產(chǎn)市場半年報》中提到，房地產(chǎn)市場上半年均值回歸，穩(wěn)態(tài)平衡。二手房的比較優(yōu)勢依然顯著，且市場結(jié)構(gòu)仍處穩(wěn)態(tài)。報告也同樣預(yù)測，下半年市場將震蕩筑底，均衡復(fù)蘇。同時，預(yù)計(jì)復(fù)蘇曲線前高后低，即一季度脈沖之后，二季度正?；卣{(diào)，三四季度平穩(wěn)回升，全年新房銷售保持穩(wěn)定，二手房維持比較優(yōu)勢，全年繼續(xù)好于新房。