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科技賦能“物管+商管”賽道 龍湖上線“新物種”

發(fā)布時間:2022-01-13 09:48:00來源: 央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)北京1月12日消息 繼萬物云之后,又一家深耕空間服務的龍頭企業(yè)準備上市了。近期,“龍湖智創(chuàng)生活”橫空出世并向港交所提交上市申請,一時間成為行業(yè)討論的焦點。與傳統(tǒng)的物管或者商管相比,龍湖智創(chuàng)生活發(fā)展模式有何不同?龍湖集團緣何會在物業(yè)上市熱潮退去、市值縮水、估值偏低的情況下選擇遞表?對于物業(yè)行業(yè)和資本市場來說,龍湖集團攜“新子”入局謀求上市又會產(chǎn)生怎樣的連鎖效應?面對這些市場疑問,“新物種”龍湖智創(chuàng)生活準備好了嗎?

  20年商業(yè)運營沉淀 催生新品牌

  據(jù)悉,與傳統(tǒng)物管或商管公司不同,龍湖智創(chuàng)生活橫跨“物管+商管”兩大賽道,結(jié)合兩個航道的輕資產(chǎn)屬性為住宅、購物中心、寫字樓及其他商業(yè)項目等提供住宅社區(qū)物業(yè)管理服務、商業(yè)運營管理服務、產(chǎn)業(yè)辦公及城市服務。

  其實早在2002年,龍湖集團商業(yè)運營部就已經(jīng)成立。經(jīng)歷了20年積累,圍繞“天街”“星悅薈”等品牌,龍湖集團構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)的購物中心組合,龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運營也由此發(fā)展而來。

  全新推出的龍湖智創(chuàng)生活,包括了對購物中心的商業(yè)運營管理服務、零售商業(yè)空間內(nèi)的資產(chǎn)管理和服務,為包括“天街”“星悅薈”等在內(nèi)的購物中心及其租戶、消費者和業(yè)主等更廣泛的客戶群體,提供商業(yè)運營服務和物業(yè)管理服務。

  1月7日,龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書。招股書顯示,截至2021年12月28日,龍湖智創(chuàng)生活合約面積及戰(zhàn)略合作面積達4.4億平方米,在管面積2.5億平方米。其中,龍湖智創(chuàng)生活向60個購物中心提供商業(yè)運營服務,合計管理面積580萬平米,服務超過13000名租戶。上述購物中心中,54個項目分布在一二線城市,面積達到440萬平方米。

  中信證券分析認為,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務對龍湖的意義不只是資產(chǎn),更是培育商管能力的孵化器,隨著公司開始探索委托管理其他業(yè)主的項目,預計一二線城市的定位,超過絕大多數(shù)同業(yè)的規(guī)模,都將成為公司商管業(yè)務價值的保證。

  科技賦能 助力輕資產(chǎn)平臺業(yè)務拓寬

  實際上,不僅商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務,龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商務物業(yè)管理服務也保持著高質(zhì)量增長。招股書顯示,截至2021年12月28日,住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積2.3億平方米,覆蓋百座城市。截至2021年9月 30日,龍湖智創(chuàng)生活位于一二線城市的物業(yè)管理服務項目面積為1.64億平方米,占比約77%。在管理規(guī)模不斷擴張的情況下,高量級項目占比依然維持較高水平。

  其中,龍湖智創(chuàng)生活優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務贏得第三方市場的認可,其在管由獨立第三方開發(fā)的項目占比持續(xù)攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日,公司在管的由獨立第三方開發(fā)的項目,分別占在管項目總數(shù)的43.9%、47.4%及58.5%。同期,相應在管建筑面積,分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

  隨著業(yè)務范圍不斷拓寬,龍湖智創(chuàng)生活的科技能力也不斷升級。通過科技的開發(fā)及應用,龍湖智創(chuàng)生活能夠深化對客戶的洞察,提高服務質(zhì)量,創(chuàng)新商業(yè)模式并改善企業(yè)管理,建立一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系,通過人工智能、AIoT及智能應用,為業(yè)務流程以及員工和供貨商賦能。

  在商業(yè)運營方面,龍湖智創(chuàng)生活采用八大在線數(shù)字工具,提供租戶服務、租戶經(jīng)營賦能和增值服務的“商戶在線”、協(xié)助資產(chǎn)管理決策的“資產(chǎn)在線”等,將線下客戶流量實現(xiàn)在線化。

  對科技的投入也為龍湖智創(chuàng)生活得到不錯的回饋。招股書顯示,截至2021年9月30日,龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入77.7億元,同比增長81.2%,凈利潤11.3億元,同比增長68.4%。截至2021年9月30日,龍湖智創(chuàng)生活凈利率達到15%,處于行業(yè)前列。

  謀求上市 講述資本新故事

  隨著規(guī)模不斷的攀升、營收和凈利潤的增長,龍湖智創(chuàng)生活留給資本市場的想象空間也越來越大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2021年6月30日,披露在管面積的45家上市物企,在管面積均值約1.16億平方米。與當前已上市物企相比,龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模是行業(yè)均值的兩倍有余。

  然而進入2021年下半年,物企上市熱潮退去,上市進程受挫,估值回歸理性。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示:2021年全年,新交表物業(yè)企業(yè)34家,其中28家遞表時間為上半年,年內(nèi)遞表并成功上市的僅9家;2021年全年新增上市物企14家,較2020年18家減少4家,未及預期。2021年,物業(yè)板塊PE普遍下降,至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍,相較2020年末(37.00倍)降幅為52.31%。

  對于龍湖智創(chuàng)生活來說,選擇在此時申請上市是否明智,又將給行業(yè)帶來怎樣的影響?對此,億翰智庫認為,2021年全年物業(yè)板塊表現(xiàn)劣于上游H股地產(chǎn)板塊和港股大盤。資金的抽離對于尚未上市的企業(yè)而言或許是暗藏機遇,當前資本對于物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀望的態(tài)度,對于標的的選擇標準更加嚴苛。因此當有優(yōu)質(zhì)標的出現(xiàn)時,資本更愿意流向這些大而穩(wěn)、有故事的企業(yè)。

  經(jīng)過近一年的充分準備,龍湖物業(yè)管理、商業(yè)運營在規(guī)模和業(yè)態(tài)上實現(xiàn)大幅跨越,由此推出的龍湖智創(chuàng)生活在規(guī)模、業(yè)務布局方面均已具備較為強勢的競爭力。在億翰智庫看來,從整個準備周期來看,龍湖智創(chuàng)生活的上市流程始終在扎實、按部就班穩(wěn)步推進。當一切都準備好的時候,上市便水到渠成,亦是較好的時機。

  億翰智庫分析認為,龍湖智創(chuàng)生活與萬物云作為當前資本市場上翹首以盼的高質(zhì)量企業(yè),先后宣布上市計劃,未來將會對已調(diào)整到相對低位的物業(yè)板塊,產(chǎn)生不錯的帶動效應。

  而從2021年行業(yè)表現(xiàn)看,行業(yè)集中度正在加劇。截至2021年6月30日,在45家上市物企中,規(guī)模前五的碧桂園服務、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務和彩生活在管面積總值約23.06億平方米,在管面積貢獻率超過4成。億翰智庫指出,隨著行業(yè)集中度增加,行業(yè)頭部梯隊格局形成,虹吸效應加劇;待龍湖智創(chuàng)生活和萬物云均成功登陸資本市場,以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務、萬物云為代表的頭部企業(yè)將形成“三足鼎立”的格局,市場的資金將被吸至優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)。

(責編: 郭爽)

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