公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡(jiǎn)稱公募REITs，是通過(guò)證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動(dòng)性高的基金份額。日前，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)和交易所審批，市場(chǎng)擴(kuò)容再進(jìn)一步。

　　首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過(guò)審批

　　日前，證監(jiān)會(huì)和交易所公示顯示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過(guò)審批，這標(biāo)志著我國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金市場(chǎng)，正式迎來(lái)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這一全新的資產(chǎn)類型。這是我國(guó)資本市場(chǎng)服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的又一重要舉措。

　　公開(kāi)資料顯示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共三只產(chǎn)品，底層資產(chǎn)主要為購(gòu)物中心項(xiàng)目，地點(diǎn)分別位于杭州、青島和長(zhǎng)沙，在當(dāng)?shù)囟嘉挥谳^為成熟的核心商圈，客流量和營(yíng)業(yè)收入近年來(lái)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，是較為成熟穩(wěn)定的項(xiàng)目。

　　中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司研究中心副主任 徐成彬：商圈都屬于中心商圈，消費(fèi)能力、交通和環(huán)境都是非常好的，應(yīng)該說(shuō)整體上資產(chǎn)的質(zhì)量是優(yōu)中選優(yōu)的。

　　根據(jù)申報(bào)材料，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施通過(guò)公募REITs凈回收資金中的一定比例，計(jì)劃未來(lái)將用于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向改擴(kuò)建或新建購(gòu)物中心項(xiàng)目。專家表示，這體現(xiàn)出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs改善消費(fèi)條件，服務(wù)社會(huì)民生，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要作用。與此同時(shí)，通過(guò)公募REITs的方式，有助進(jìn)一步提升購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，為當(dāng)?shù)厥忻裉峁└鼮閮?yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景和消費(fèi)條件，激發(fā)區(qū)域消費(fèi)活力。

　　中金基金副總經(jīng)理 李耀光：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，作為公募REITs上市之后，它的很多數(shù)據(jù)包括運(yùn)營(yíng)情況也受到了社會(huì)監(jiān)督，不斷提高自己的管理水平、運(yùn)營(yíng)能力。通過(guò)公募REITs盤活這些企業(yè)的資金，可以將這些資金投入新建以及更新的過(guò)程中，無(wú)論是提升消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的供給數(shù)量，還是完善或者改善老的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)能力，都能發(fā)揮作用。

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)跑出“加速度”

　　除了本次的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，在公募REITs的底層資產(chǎn)當(dāng)中，倉(cāng)儲(chǔ)物流也是其中的一個(gè)重要類別，這也是目前已上市公募REITs當(dāng)中占比較多、具有代表性的一類。倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，通過(guò)公募REITs，盤活了倉(cāng)儲(chǔ)物流這類“重資產(chǎn)”，使其建設(shè)跑出了“加速度”。

　　在廊坊市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園里，每天的出貨量達(dá)到三四千件，而且都是體型較大的家電類產(chǎn)品。但是，這里的工作人員告訴我們，這樣的大件商品在這里出入倉(cāng)庫(kù)，平均只需要2分鐘。

　　京東物流固安大件運(yùn)營(yíng)中心經(jīng)理 韓明：商品到貨以后，首先是電腦掃描，掃描以后，系統(tǒng)會(huì)進(jìn)行分類管理。無(wú)人庫(kù)里， 貨物通過(guò)堆垛機(jī)揀選位出來(lái)以后，從滾輪上邊傳到滾輪下邊出庫(kù)，大概在2分鐘。整個(gè)立體庫(kù)對(duì)比傳統(tǒng)庫(kù)大概是3倍的效率提升。

　　像物流倉(cāng)儲(chǔ)這類基礎(chǔ)設(shè)施，一直以來(lái)，都需要硬件設(shè)施前期投入高成本，但收入只能依靠租金，資金回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，在一定程度上也限制了行業(yè)發(fā)展。通過(guò)公募REITs的方式，讓公眾有機(jī)會(huì)參與其中，對(duì)項(xiàng)目也增加了更多能夠直接用于投資的資金。

　　嘉實(shí)基金公募REITs板塊首席投資官 王藝軍：產(chǎn)業(yè)方把自己優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)要拿出來(lái)，通過(guò)交易給了基金管理人，理論上回收了資金。目前很多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，它并不缺銀行的授信，也并不缺銀行的貸款，很重要的是資本金投入，REITs的權(quán)益性融資，其實(shí)就極大解決了這樣一個(gè)問(wèn)題。

　　更多的權(quán)益性資金注入，也讓倉(cāng)庫(kù)有了更足底氣進(jìn)行設(shè)備更新。倉(cāng)庫(kù)根據(jù)目前綠色化和智能化的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在今年上半年，利用屋頂空間，開(kāi)展了4.6兆瓦的分布式光伏建設(shè)，這樣，倉(cāng)庫(kù)在未來(lái)就能用上清潔的綠色電力。

　　京東產(chǎn)發(fā)北方區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人 張軍寶：這片屋頂光伏采用自發(fā)自用，余電上網(wǎng)模式，可以為園區(qū)提供穩(wěn)定的25年的綠色電力，并網(wǎng)以后預(yù)計(jì)年發(fā)電量可以達(dá)到490萬(wàn)千瓦時(shí)，每年可以有效減少碳排放量4840噸。

　　保障性租賃住房公募REITs再添新品

　　此次同時(shí)通過(guò)審批的，還有一只底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的產(chǎn)品。這也是截至目前，全市場(chǎng)正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品。

　　公開(kāi)資料顯示，此次通過(guò)審批的這只保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品，位于上海市中心城區(qū)楊浦區(qū)，底層資產(chǎn)合計(jì)為市場(chǎng)供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬(wàn)平方米，截至9月30日出租率93%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。該項(xiàng)目是截至目前全市場(chǎng)正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品。

　　專家表示，公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金這一產(chǎn)品類型，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要手段，也將持續(xù)推動(dòng)保障性租賃住房穩(wěn)步發(fā)展，推動(dòng)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度建立。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已上市公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金共計(jì)29只，首發(fā)共募集資金規(guī)模超過(guò)1000億元，底層資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障房等類別，募集資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生補(bǔ)短板領(lǐng)域，累計(jì)帶動(dòng)數(shù)千億的新增投資。此外，已上市產(chǎn)品的再次擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，也就是“擴(kuò)募”，也在加強(qiáng)存量資產(chǎn)與新增投資之間的良性互動(dòng)。

　　中金基金副總經(jīng)理 李耀光：從2020年公募REITs的政策推出以來(lái)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和滬深證券交易所對(duì)于REITs的審核、上市、信息披露、擴(kuò)募等一系列的動(dòng)作進(jìn)行了相關(guān)規(guī)范，制度在不斷完善。與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)展改革委也在通過(guò)制度完善，不斷優(yōu)化審核和推薦的流程，并且不斷擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的范圍。今年6月份首批擴(kuò)募資產(chǎn)4單產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了上市，這標(biāo)志著我國(guó)REITs實(shí)現(xiàn)了IPO和擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。