釋放房地產(chǎn)市場合理需求
一段時間以來,房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復(fù),個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制指導(dǎo)下,已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下,購房成本持續(xù)下降。
從供給端看,房地產(chǎn)企業(yè)的流動性得到有序緩解,優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善,保交樓專項借款資金已基本投放至項目,有效促進了建設(shè)交付,房地產(chǎn)市場合理需求有望進一步釋放。
多地動態(tài)調(diào)整利率
近期,多地首套房貸款利率進一步下降,部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,截至1月31日,在監(jiān)測的103個城市中,首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個,其中二線城市8個,其余均為三四線城市。
這些城市首套房利率的下降,與首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制密切相關(guān)。日前,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降,該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>
該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續(xù)。去年9月份,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限?!罢叱雠_后,一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整,帶動新發(fā)放房貸利率有所降低?!毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示,數(shù)據(jù)顯示,2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%,較2021年12月下降1.37個百分點,已達到2008年有統(tǒng)計以來的最低水平。
“此次調(diào)整,主要是在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上,按照因城施策原則,根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,動態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’,進而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制?!编u瀾說。
針對市場上房貸利率下降是否會導(dǎo)致熱錢涌入樓市的聲音,金融管理部門明確表示,新政策具有穩(wěn)定性,同時兼具靈活性?!胺績r存在明顯的周期性波動規(guī)律,連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降,說明房價已出現(xiàn)趨勢性變化,但趨勢性變化形成的時間往往較長?!编u瀾說,按照新政策,雖然相關(guān)部門每季度要評估房價變動情況,但若要真正調(diào)整房貸利率下限,該周期可能遠遠超過評估周期。
改善需求端預(yù)期
改善社會預(yù)期,釋放合理需求,是今年房地產(chǎn)市場的一項重要工作。中央經(jīng)濟工作會議明確提出,要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題,探索長租房市場建設(shè);要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
目前,房地產(chǎn)市場銷售仍面臨壓力。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2022年商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%;從銷售額看,商品房銷售額133308億元,下降26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。
“需求端下降有多方面原因,預(yù)期不穩(wěn)是重要原因之一?!鄙虾=鹑谂c發(fā)展實驗室主任曾剛說,一方面,受疫情影響,部分居民收入預(yù)期發(fā)生變化,導(dǎo)致其購房行為更趨謹慎;另一方面,此前個別房企出現(xiàn)流動性困難、融資受阻,甚至導(dǎo)致在建房屋無法按時交付,進一步影響了居民購房信心和預(yù)期。
多地首套房貸款利率下降,將有助于進一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求?!霸谧》肯M等領(lǐng)域,還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放?!敝醒胴斵k有關(guān)負責(zé)同志表示,合理增加消費信貸,支持住房改善等消費;同時,結(jié)合落實生育政策和人才政策,解決好新老市民、青年人等住房問題。
國家統(tǒng)計局局長康義表示,我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段,去年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點,達到65.22%,但與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大,這些就是未來的發(fā)展空間。接下來,房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放。
做好供給端保障
由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強化,接下來還要持續(xù)做好供給端保障工作。中央經(jīng)濟工作會議明確提出,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求,推動行業(yè)重組并購,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負債狀況,同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
“供給端的問題主要表現(xiàn)為房企的流動性緊張?!痹鴦傉f,這會帶來兩方面影響。一方面是抬升房企信用風(fēng)險,導(dǎo)致其融資進一步受阻,融資困難又加速了房企的風(fēng)險暴露;另一方面,資金困難會導(dǎo)致房企的部分在建房屋無法按時交付,會影響購房者需求預(yù)期,進而影響房企的銷售、回款,進一步加劇房企的流動性緊張。
為解決以上問題,金融管理部門著力緩解房企流動性緊張、穩(wěn)定房企合理融資。此前,信貸、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”,房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。數(shù)據(jù)顯示,2022年9月份至11月份,房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增1700多億元,同比多增2000多億元;2022年四季度,境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元,同比增長22%。
下一步,金融管理部門將綜合施策,改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。此前,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會,研究解決改善房企的資產(chǎn)負債狀況,將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展資產(chǎn)激活、負債接續(xù)、權(quán)益補充、預(yù)期提升四項行動,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。
與此同時,保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作也將扎實推進,進一步穩(wěn)定購房者的預(yù)期和需求。人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會強調(diào),要運用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具,積極提供配套融資支持,維護住房消費者合法權(quán)益。“保交樓專項借款資金投入帶動形成一批實物工作量,有效促進了項目的建設(shè)交付?!便y保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人說。(郭子源)
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