多地推出“以舊換新”購(gòu)房政策,將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響?
中新網(wǎng)10月26日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)換手機(jī)、換汽車(chē),不少人可能已經(jīng)習(xí)慣通過(guò)平臺(tái)以舊換新的操作。但如果是換房,也有途徑實(shí)現(xiàn)“買(mǎi)新賣(mài)舊一條龍”嗎?
近期,為了釋放新房購(gòu)買(mǎi)力、提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,不少城市嘗試推出“以舊換新”購(gòu)房政策。有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手,能否真的讓“換新”無(wú)后顧之憂?
多地加入鼓勵(lì)“換新購(gòu)”行列
買(mǎi)房對(duì)于個(gè)人和家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是件大事。若是想置換新房,手頭資金卻不充足,則又會(huì)多一層顧慮:若等著舊房子先賣(mài)掉,心儀的新房已售出怎么辦?
已有多地針對(duì)這一環(huán)節(jié)展開(kāi)探索。10月20日,據(jù)“寧波住建”公眾號(hào)消息,由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo),寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的住房“換新購(gòu)”活動(dòng)正式啟動(dòng),首批34個(gè)樓盤(pán)加入“買(mǎi)新賣(mài)舊”。
寧波此次推出的所謂“換新購(gòu)”服務(wù),指的是購(gòu)房者出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。主要分為三個(gè)步驟:一是簽署協(xié)議,明確房源;二是鎖定房源,優(yōu)先售賣(mài);三是根據(jù)成交與否,履行合同。
可以看出,“換新購(gòu)”服務(wù)和購(gòu)房者自行房屋置換的差別,主要在于有相關(guān)機(jī)構(gòu)參與和推動(dòng)這一流程。對(duì)于不少人擔(dān)心的原房源賣(mài)不出去的問(wèn)題,寧波此次明確:在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天內(nèi),具體以協(xié)議約定為準(zhǔn)),經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù),幫客戶通過(guò)線上流量?jī)A斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷(xiāo)售。
寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,推出“換新購(gòu)”服務(wù)模式,支持“以小換大”、“買(mǎi)新賣(mài)舊”,旨在更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng),加快房產(chǎn)置換效率,更好地滿足市民改善住房的需求。同時(shí),也切實(shí)減輕市民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、享受更多實(shí)惠,提升市場(chǎng)活躍度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外,據(jù)江蘇省連云港市住建局官網(wǎng)10月17日消息,連云港在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提出,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專(zhuān)屬房源和優(yōu)惠方案。
同時(shí),連云港也更進(jìn)一步,提出探索“賣(mài)舊換新”新方式,對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi),由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣(mài)舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用,保障“換新”無(wú)后顧之憂。
各地對(duì)“以舊換新”的推進(jìn)也各有特點(diǎn)。浙江省海寧市日前發(fā)布房產(chǎn)新政,其中提到鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”,2023年9月27日至2024年9月26日期間,鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房,對(duì)房企購(gòu)買(mǎi)存量房的,給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。
能否大范圍推廣?
如此看來(lái),目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況:一是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后,中介掛牌舊房并在一定期限出售,賣(mài)出則合同生效,反之則退還定金;二是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房,房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房。
“‘以舊換新’不是新的政策,這兩年各地都有創(chuàng)新,它不是簡(jiǎn)單的中介幫忙賣(mài)二手房和買(mǎi)新房?!?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,一個(gè)重要區(qū)別就是舊房的出售是有兜底機(jī)制的,這就使得換房的確定性增加了,對(duì)于房企加快去庫(kù)存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。
“有了‘換新購(gòu)’的動(dòng)作,尤其是對(duì)于有改善需求的購(gòu)房群體,可以激活新盤(pán)的銷(xiāo)售。再加上近期落地的首付比例降低等措施,有助于改善需求的樓盤(pán)去庫(kù)存?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示,但這一流程也存在一定風(fēng)險(xiǎn),比如購(gòu)房者買(mǎi)了新盤(pán),但是舊房子沒(méi)有賣(mài)出去,想要退定金或者退房,往往流程上比較復(fù)雜。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng),徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補(bǔ)貼。此前9月初,山東省淄博市發(fā)起的“以舊換新”省心購(gòu)房活動(dòng),全市首批12家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議,便在當(dāng)時(shí)引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
淄博市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小霜(化名)對(duì)記者回憶了當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)時(shí)的情況:“當(dāng)時(shí)淄博新房和二手房的成交都比較低迷,政策剛出臺(tái)的前幾天咨詢的人非常多,基本都是有改善需求的客戶群體?!?/p>
但對(duì)于政策的后續(xù),小霜認(rèn)為水花并不大,這也和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況有關(guān)?!白筒鞘羞€是比較飽和,新盤(pán)的量很大,而且新房、二手房之間的價(jià)格差并不大,可能加一點(diǎn)錢(qián)就能買(mǎi)到新房,為什么還要買(mǎi)二手的呢?換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣(mài)得高一點(diǎn)、新房?jī)r(jià)格低一點(diǎn),這就導(dǎo)致盡管有兜底機(jī)制,但在以新?lián)Q舊的鏈條中,舊房源出手的難度很大。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出,“以舊換新”這一樓市新舉措的推進(jìn)過(guò)程中,關(guān)于舊房的價(jià)值評(píng)估顯得尤為重要??紤]到二手房交易周期長(zhǎng),為了盡快出售房產(chǎn),業(yè)主可能需要在價(jià)格方面做出一定讓步。
“在當(dāng)下很多三四線城市新房去化難的背景下,房企有著很強(qiáng)的參與熱情,誰(shuí)搶到了這波置換需求,誰(shuí)就更容易在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下取得先機(jī)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為,但要注意的是,如果購(gòu)房者提前鎖定了房源,這一房源將不能在市場(chǎng)上另行出售,若是后續(xù)舊房賣(mài)出不順利,無(wú)形中也會(huì)拉長(zhǎng)新房去化周期。
在推出“以舊換新”等政策的同時(shí),不同城市也針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問(wèn)題,采取了更多的配套措施,比如近期上海延長(zhǎng)“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等,以促進(jìn)一二手房流通,實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)期。(完)
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