北京發(fā)布《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法(征求意見稿)》

　　買新房首設(shè)“業(yè)主查驗(yàn)”流程

　　10月9日，新京報記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)獲悉，《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)正面向社會公開征求意見，至10月13日結(jié)束。《征求意見稿》含四章、16條、7個附件，主要內(nèi)容為分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)。

　　記者留意到，此次《征求意見稿》除了明確要加強(qiáng)分戶驗(yàn)收外，新房項(xiàng)目首次規(guī)定了業(yè)主查驗(yàn)這一流程。這意味著，業(yè)主在交房前可以仔細(xì)查看自己購買的房子有沒有問題，發(fā)現(xiàn)問題后可及時和開發(fā)商溝通。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與過去相比，《征求意見稿》有很大的不同，帶有強(qiáng)制性要求。而在工程竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主查驗(yàn)，能將問題前置并推動解決，有助于提高房屋交付質(zhì)量。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會稱，《征求意見稿》著力扭轉(zhuǎn)本市當(dāng)前一些住宅工程參建方對質(zhì)量分戶驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)、不細(xì)致，導(dǎo)致驗(yàn)收、交付之際，常見質(zhì)量缺陷、貨不對板多發(fā)的狀況，逐步構(gòu)建住宅工程開門搞建設(shè)、業(yè)主深度參與的共治模式，推動問題逐步化解，不斷提升住宅品質(zhì)，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。

　　關(guān)注1

　　建設(shè)單位應(yīng)提前7日正式通知業(yè)主查驗(yàn)新房

　　《征求意見稿》的一大亮點(diǎn)是引入業(yè)主查驗(yàn)，這不同于交房前的驗(yàn)房。

　　《征求意見稿》明確，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收(以下簡稱分戶驗(yàn)收)，是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、施工合同等，對住宅及相關(guān)公共部位的實(shí)體質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動。

　　目前新房在收房的時候，業(yè)主們拿到鑰匙也要有驗(yàn)房環(huán)節(jié)，合格簽字后才收房。那么《征求意見稿》里這個住宅工程業(yè)主查驗(yàn)，也就是業(yè)主查驗(yàn)有何不同？這里指的是建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收前，組織購房業(yè)主(業(yè)主授權(quán)人)，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同等，對住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行的查驗(yàn)活動。

　　根據(jù)《征求意見稿》，建設(shè)單位應(yīng)及時、分批組織業(yè)主查驗(yàn)，并提前7日正式通知業(yè)主，業(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗(yàn)，總?cè)藬?shù)不超過3人。

　　在查驗(yàn)過程中，查驗(yàn)組應(yīng)耐心細(xì)致解疑釋惑，如實(shí)記錄查驗(yàn)情況，查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)，形成問題銷項(xiàng)臺賬。建設(shè)單位根據(jù)銷項(xiàng)臺賬，組織維保力量進(jìn)行問題整改，對臺賬逐一銷項(xiàng)。

　　【解讀】

　　對于引入業(yè)主查驗(yàn)，北京地產(chǎn)資深人士韓樂認(rèn)為，這比在收房前的業(yè)主驗(yàn)房更細(xì)致、要求更高，“以前，有的開發(fā)商會組織業(yè)主驗(yàn)房，但并不是所有的項(xiàng)目都有這個環(huán)節(jié)，這是開發(fā)商自愿的?！?/p>

　　韓樂進(jìn)一步表示，引入業(yè)主查驗(yàn)，開發(fā)商對于交付工作會更加重視，房子未來的交付質(zhì)量會有明顯的提升。“還能倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售環(huán)節(jié)。此前，如果房子賣得好的話，有一些開發(fā)商會要求購房者簽訂‘霸王條款’，更多是對房企自身利益的保護(hù)，也可能對未來買房人產(chǎn)生潛在的危害。有了業(yè)主查驗(yàn)環(huán)節(jié)，開發(fā)商在設(shè)定‘霸王條款’時會比較謹(jǐn)慎，會考慮后面交付時產(chǎn)生的麻煩?！?/p>

　　“《征求意見稿》會使房企在銷售、精裝修、公共空間的配置標(biāo)準(zhǔn)等方面，可能考慮得更加周全，從而能防范后面出現(xiàn)的一些風(fēng)險，對買房人來說，也是一種保障。”韓樂說。

　　關(guān)注2

　　強(qiáng)化分戶驗(yàn)收 引入第三方機(jī)構(gòu)復(fù)核

　　《征求意見稿》對于分戶驗(yàn)收進(jìn)行了強(qiáng)化，公共部位、每戶住宅、每間房間都要進(jìn)行驗(yàn)收，并留存資料，還要引入第三方機(jī)構(gòu)抽樣復(fù)核。

　　根據(jù)《征求意見稿》，分戶驗(yàn)收分兩個階段組織實(shí)施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，第二階段安排在單位(子單位)工程竣工驗(yàn)收前。

　　分戶驗(yàn)收綜合運(yùn)用觀感目測、實(shí)體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進(jìn)行驗(yàn)收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段(每間房不少于1張照片或1段視頻)，影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗(yàn)收時間、驗(yàn)收成員等信息。分戶驗(yàn)收資料由建設(shè)單位留存?zhèn)洳椋鏅n期限自辦結(jié)工程竣工驗(yàn)收備案之日起算，不低于2年。

　　在組織業(yè)主查驗(yàn)前，建設(shè)單位將第二階段分戶驗(yàn)收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機(jī)APP等信息化方式分發(fā)。

　　值得關(guān)注的是，《征求意見稿》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)委托有資質(zhì)的第三方建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對分戶驗(yàn)收數(shù)據(jù)進(jìn)行比對復(fù)核。建設(shè)單位依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的分戶驗(yàn)收檢測報告，組織參建各方對不合格點(diǎn)位進(jìn)行整改，第一階段分戶驗(yàn)收不合格點(diǎn)位，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前整改到位；第二階段分戶驗(yàn)收不合格點(diǎn)位，須在單位(子單位)工程竣工預(yù)驗(yàn)收前整改到位。

　　此外，分戶驗(yàn)收第三方復(fù)核比對、影像資料留存分發(fā)、重新組織分戶驗(yàn)收實(shí)行提級管理、違規(guī)行為信用處理等剛性措施，督促住宅工程參建各方認(rèn)真履行職責(zé)，重視分戶驗(yàn)收，做實(shí)分戶驗(yàn)收，及時整改分戶驗(yàn)收核驗(yàn)出的不合格點(diǎn)位。

　　【解讀】

　　從事房屋交付質(zhì)量檢查的第三方機(jī)構(gòu)北京灃浩達(dá)工程檢驗(yàn)服務(wù)有限公司總經(jīng)理趙偉表示，目前，北京引入第三方機(jī)構(gòu)參與驗(yàn)收的只有一小部分開發(fā)商，占比最多30%。在非強(qiáng)制之下，開發(fā)商自己驗(yàn)收，存在“水分”。

　　“開發(fā)商、工程或者是監(jiān)理人員，他們天天看，會有視覺疲勞，業(yè)主認(rèn)為的問題，在他們看來不是問題，但是第三方機(jī)構(gòu)不同，完全代表業(yè)主的視角，由于視角不同，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的類別與數(shù)量就不同?！壁w偉說，通過第三方機(jī)構(gòu)的復(fù)核，才能把驗(yàn)收落到實(shí)處，在萌芽階段發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

　　趙偉表示，分戶驗(yàn)收環(huán)節(jié)引入第三方機(jī)構(gòu)抽樣復(fù)核，在業(yè)主查驗(yàn)環(huán)節(jié)，業(yè)主也可以自行邀請第三方機(jī)構(gòu)共同驗(yàn)房，監(jiān)督方越多，視角越多元，越能倒逼開發(fā)商提高施工質(zhì)量。

　　關(guān)注3

　　監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗(yàn)的監(jiān)督抽查

　　《征求意見稿》明確，監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗(yàn)工作的監(jiān)督抽查，對查驗(yàn)活動中查實(shí)存在下列行為之一的，責(zé)令改正，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門依據(jù)記分標(biāo)準(zhǔn)，對責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。對業(yè)主查驗(yàn)中查實(shí)的違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為，責(zé)令改正并依法依規(guī)作出處罰。比如，未達(dá)到查驗(yàn)條件，倉促組織業(yè)主查驗(yàn)，引發(fā)群訪群訴的；未按要求提前通知業(yè)主、查驗(yàn)組不認(rèn)真履行職責(zé)，激化矛盾的；臺賬不實(shí)、銷項(xiàng)弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。

　　當(dāng)然，對業(yè)主(業(yè)主授權(quán)人)在查驗(yàn)活動中提出與客觀事實(shí)不符或超出國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主(業(yè)主授權(quán)人)協(xié)商又不能達(dá)成一致的，可按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

　　新京報記者 曹晶瑞 段文平