10元“賣”房給孫子,后悔了能否收回?
以10塊錢的價(jià)格,爺爺把房子“賣”給孫子,并進(jìn)行了過戶。但后來因?yàn)橐恍┟?,爺爺又想要回房子,起訴要求房屋恢復(fù)登記到自己名下,可以嗎?法院判決“不行”,原因是雖然買賣合同無效,但是不影響對這次買賣行為的“贈(zèng)與”的認(rèn)定。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?張建波
房子過戶給孫子
爺爺又起訴要其還給自己
張某在原單位工作期間,通過房改優(yōu)惠購買了一套學(xué)區(qū)房,后張某及妻子陳某共同居住在房屋內(nèi)。
2018年9月,張某孫子小張進(jìn)入小學(xué)讀書。2019年8月,張某老兩口與兒子兒媳,一起到房管局,簽訂了二手房買賣合同,買受人為孫子小張,成交價(jià)為10元,該房屋就此過戶到了小張名下。但產(chǎn)權(quán)證仍由張某持有,房屋也由張某與陳某繼續(xù)居住。
2021年,陳某患病住院,張某、陳某與小張父親發(fā)生矛盾,小張父親自行將產(chǎn)權(quán)證掛失、重新申領(lǐng)并持有。陳某死后,張某向江陰法院起訴孫子小張,要求確認(rèn)雙方的房屋買賣合同無效,并將房屋恢復(fù)登記至自己名下。
是否是“贈(zèng)與”行為
這是判決的關(guān)鍵
法院經(jīng)審理認(rèn)為,行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
張某陳述,其將案涉房屋過戶給孫子系為其入學(xué)所需,而小張及其代理人,也就是其父親則認(rèn)為,案涉房屋過戶系張某、陳某的自愿贈(zèng)與。由此可見,雙方當(dāng)事人雖對案涉房屋過戶給小張的真實(shí)原因有異議,但是均認(rèn)為雙方簽訂二手房買賣合同時(shí)并不存在真實(shí)的房屋買賣的合意。況且房屋買賣合同上載明的房屋成交價(jià)為10元,顯然并非正常的房屋買賣價(jià)款,故應(yīng)認(rèn)定案涉二手房買賣合同應(yīng)屬無效合同。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關(guān)法律規(guī)定處理。法院認(rèn)為,雙方在辦理案涉房屋過戶登記時(shí),小張已經(jīng)入讀該房屋對應(yīng)的學(xué)校,所以并不存在張某所述為小張入學(xué)而過戶的情形。
雖然張某陳述案涉房屋并非贈(zèng)與,而是為了讓小張入學(xué),但該表述系房屋過戶兩年后的自述,并不等同于過戶時(shí)張某的真實(shí)意思表示。且張某并未提交其他證據(jù)證明雙方曾就為了入學(xué)暫時(shí)過戶、待小張初中畢業(yè)后過戶回張某名下形成過合意,故應(yīng)認(rèn)定張某將案涉房屋過戶給小張系基于贈(zèng)與的意思表示。
與此同時(shí),案涉二手房買賣合同無效并不影響亦難以否定張某將案涉房屋贈(zèng)與小張的真實(shí)意思表示,亦無法對抗贈(zèng)與合同已經(jīng)履行完畢、案涉房屋已歸屬于小張的事實(shí)。
因此,法院判決確認(rèn)案涉房屋歸小張所有。判決后,張某上訴至二審法院,無錫市中院判決駁回上訴,維持原判。
目前,判決已發(fā)生法律效力。
虛假意思實(shí)施行為“無效”
但不影響“贈(zèng)與”認(rèn)定
案件承辦法官稱,行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
該案中,雙方雖然簽訂有二手房買賣合同,但雙方均確認(rèn)沒有買賣房屋的意思表示,故該買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。雖然房屋買賣關(guān)系無效,但雙方當(dāng)時(shí)進(jìn)行的過戶登記是自愿行為,那么以買賣為名進(jìn)行的過戶登記,所隱藏的法律行為是張某主張的借用,還是小張及其代理人小張父親主張的贈(zèng)與,成為案件主要的爭議焦點(diǎn)。
法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因案涉房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù),產(chǎn)權(quán)從張某名下已轉(zhuǎn)移登記至小張名下,故小張現(xiàn)為案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。
張某提出雙方的法律關(guān)系為房屋借用,要求小張予以返還,則張某應(yīng)對該主張?zhí)峁┫鄳?yīng)證據(jù)證明。在當(dāng)事人的證據(jù)不足以證明案涉房屋今后需要返還的情況下,對于祖孫之間發(fā)生的已確定非買賣關(guān)系的房屋過戶行為,贈(zèng)與具有高度蓋然的可能性。
最終,法院判決房屋歸小張所有。
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