《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十九次會(huì)議于今年5月25日通過(guò)，自9月1日起施行?！稐l例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經(jīng)營(yíng)與服務(wù)、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責(zé)任和附則等部分。

　　8月17日，在北京市人大常委會(huì)舉行的《條例》實(shí)施座談會(huì)上，針對(duì)《條例》出臺(tái)的背景、立法的思路和法規(guī)的主要內(nèi)容，北京市人大常委會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人作了解讀。

　　記者了解到，北京此次對(duì)住房租賃立法，突出住房的民生屬性，將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”要求寫(xiě)入《條例》；同時(shí)，規(guī)定了更加精準(zhǔn)的管理措施，要求政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制，保持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　在《條例》的主要內(nèi)容上，北京此次立法明確了多方面的規(guī)定，如在保護(hù)租賃關(guān)系上，規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強(qiáng)行解除合同、提前收房。在押金、單次收取的租金上，也作出了限制規(guī)定，要求收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金。此外，《條例》還規(guī)定了出租房的條件要求，并明確了短租房管理的相關(guān)舉措。

　　會(huì)上，北京市司法局、市住建委等部門(mén)介紹了《條例》相關(guān)配套政策的制定情況。據(jù)市住建委介紹，目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說(shuō)明書(shū)示范文本已制定完成；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機(jī)構(gòu)備案管理相關(guān)規(guī)定已初步起草完成，正在征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。

　　焦點(diǎn) 1

　　北京為何要出臺(tái)“住房租賃條例”？

　　近年來(lái)，北京市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。但是，龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的住房租賃關(guān)系引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下，“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問(wèn)題屢禁不止，“二房東”跑路、“蛋殼爆倉(cāng)”、哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時(shí)有發(fā)生。

　　黨的十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”黨中央、國(guó)務(wù)院明確部署，要求大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

　　市人大常委會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)市人大常委會(huì)研究部署，2020年6月，市人大常委會(huì)主任會(huì)議決定同意立項(xiàng)。2021年11月，2022年3月、5月，市人大常委會(huì)對(duì)《條例》進(jìn)行了三次審議。

　　據(jù)他介紹，在市人大常委會(huì)審議階段，通過(guò)常委會(huì)組成人員聯(lián)系代表、常委會(huì)主任會(huì)議組成人員聯(lián)系區(qū)人大常委會(huì)工作機(jī)制等多種方式征求意見(jiàn)，兩次公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)、書(shū)面征求法治建設(shè)顧問(wèn)意見(jiàn)，征求了基層立法聯(lián)系點(diǎn)和全體市人大代表的意見(jiàn)，并就一些問(wèn)題咨詢了全國(guó)人大和國(guó)家部委的有關(guān)部門(mén)。

　　焦點(diǎn) 2

　　住房租賃立法的主要思路是什么？

　　市人大常委會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，《條例》堅(jiān)持以人民為中心，突出住房的民生屬性。

　　首先，將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”要求寫(xiě)入《條例》，把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤(pán)考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，體現(xiàn)了北京市推動(dòng)實(shí)現(xiàn)首都人民住有所居、宜居安居的堅(jiān)定決心。

　　此次立法，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強(qiáng)化政府對(duì)房源供給統(tǒng)籌職責(zé)、提高城市基層社會(huì)治理水平的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體責(zé)任，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

　　同時(shí)，《條例》強(qiáng)化底線思維，管理措施更加精準(zhǔn)。依據(jù)《價(jià)格法》《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制，保持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動(dòng)管控。

　　焦點(diǎn) 3

　　住房租賃如何管？租房服務(wù)規(guī)定了哪些措施？

　　《條例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經(jīng)營(yíng)與服務(wù)、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責(zé)任和附則等部分，主要規(guī)定了“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，穩(wěn)定房源供給”“完善管理體制，優(yōu)化服務(wù)措施”“保護(hù)租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為”“加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范租賃市場(chǎng)”等內(nèi)容。

　　在適用范圍上，《條例》將除城市公有房屋、公共租賃住房等有特殊管理要求以外的所有住房全部納入管理，同時(shí)按照“特別規(guī)定優(yōu)先適用”的思路，明確保障性住房的租賃活動(dòng)適用規(guī)則。規(guī)定要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模，優(yōu)化空間布局，促進(jìn)職住平衡，鼓勵(lì)通過(guò)新建、配建、改建等方式，多渠道增加租賃住房供給。

　　對(duì)于住房租賃的管理體制和服務(wù)措施，《條例》規(guī)定，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負(fù)責(zé)、居村協(xié)助的治理架構(gòu)。

　　《條例》還對(duì)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控提出規(guī)定，明確遇有突發(fā)事件或者可能引發(fā)住房租賃市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的緊急情況，市、區(qū)政府及其有關(guān)部門(mén)可以依法發(fā)布必要的住房租賃管控措施；同時(shí)規(guī)定市住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。

　　在管理服務(wù)過(guò)程中，《條例》強(qiáng)化科技賦能，規(guī)定市住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全北京市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提供合同網(wǎng)簽、登記備案、信息查詢等服務(wù)，為百姓辦理居住證、公積金提取等提供便利。

　　此外，《條例》還提到完善金融支持。一方面落實(shí)國(guó)家金融政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供金融服務(wù)；另一方面引入保險(xiǎn)機(jī)制，鼓勵(lì)出租人和承租人投保租賃住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)。

　　焦點(diǎn) 4

　　租賃關(guān)系如何保護(hù)？出租人的這些行為要被禁止

　　《條例》對(duì)保護(hù)租賃關(guān)系作出規(guī)定，明確租賃當(dāng)事人之間要自覺(jué)履行法定和約定義務(wù)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)；倡導(dǎo)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系；建立健全多元糾紛化解機(jī)制，進(jìn)一步明確有關(guān)部門(mén)和市場(chǎng)主體化解糾紛的責(zé)任等。

　　《條例》明確出租住房條件要求。要求房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設(shè)。

　　同時(shí)，明確出租人、承租人行為規(guī)范。規(guī)定出租人負(fù)責(zé)租賃住房及其附屬設(shè)施的安全管理，不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強(qiáng)行解除合同、提前收房。規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)安全合理使用租賃住房及其附屬設(shè)施，并作為物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約。

　　此外，《條例》還對(duì)加強(qiáng)短租住房管理提出規(guī)定。針對(duì)短租房引起的治安、擾民等問(wèn)題，《條例》規(guī)定對(duì)短租房實(shí)行區(qū)域差異化管理，特別明確了首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。對(duì)于在其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合北京市管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，并簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。

　　焦點(diǎn) 5

　　立法規(guī)范租賃市場(chǎng) 押金、單次租金都有限額了

　　此次立法，對(duì)于加強(qiáng)行業(yè)管理和規(guī)范租賃市場(chǎng)也作出了相關(guān)規(guī)定。首先，《條例》要求加強(qiáng)住房租賃經(jīng)營(yíng)管理。針對(duì)從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的企業(yè)，要求收取押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，單次收取租金數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；針對(duì)“二房東”整治，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房租賃企業(yè)。

　　《條例》還對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理作出規(guī)定，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，收取傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并明確了規(guī)范從業(yè)等要求。

　　在加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)管理方面，《條例》要求壓實(shí)互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)責(zé)任，規(guī)定由平臺(tái)負(fù)責(zé)身份核驗(yàn)、登記、信息審查和信息報(bào)送，切實(shí)保障消費(fèi)者權(quán)益。

　　■ 關(guān)注

　　北京將對(duì)租房互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及長(zhǎng)租、群租等開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法

　　北京市住建委副主任倪娜在會(huì)上介紹，《條例》相關(guān)配套政策已初步起草完成，北京住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)將如期上線運(yùn)行，同時(shí)將針對(duì)長(zhǎng)租、群租、租房互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等集中開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法。

　　租金押金管理規(guī)定等配套政策已初步完成

　　倪娜介紹，自5月25日《條例》通過(guò)以來(lái)，市住建委加緊制定配套政策，試點(diǎn)運(yùn)行住房租賃平臺(tái)，相關(guān)工作都已有序展開(kāi)。

　　在配套政策制定方面，市住建委于年初全面啟動(dòng)條例配套政策起草工作，組織中介行業(yè)協(xié)會(huì)、頭部租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)成立配套政策制定小組，推進(jìn)配套政策制定工作。

　　市住建委梳理出需要該委組織制定的配套政策共5項(xiàng)，另有8項(xiàng)需要下一步工作中不斷完善相關(guān)細(xì)則。5項(xiàng)配套政策包括制定租賃中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員信息卡模版、制定房屋狀況說(shuō)明書(shū)示范文本、修訂住房租賃合同示范文本、制定押金托管租金監(jiān)管規(guī)定以及租賃中介機(jī)構(gòu)備案相關(guān)規(guī)定。

　　“目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說(shuō)明書(shū)示范文本已制定完成，適時(shí)對(duì)外發(fā)布；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成，已向市場(chǎng)監(jiān)管局征求意見(jiàn)，近期擬修改完善后組織對(duì)社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機(jī)構(gòu)備案管理相關(guān)規(guī)定已初步起草完成，正在征求市場(chǎng)監(jiān)管、銀保監(jiān)等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)?！蹦吣日f(shuō)。

　　住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)將全面運(yùn)行

　　據(jù)倪娜介紹，去年以來(lái)，北京市住建委加緊完善市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，為《條例》中租賃合同網(wǎng)簽，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)信息核驗(yàn)，與相關(guān)部門(mén)信息共享，通過(guò)平臺(tái)為承租人提供積分落戶、子女入學(xué)等公共服務(wù)提供系統(tǒng)支撐。

　　今年6月，市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)升級(jí)完善工作完成驗(yàn)收。“為確保相關(guān)功能穩(wěn)暢運(yùn)行，保障《條例》落地實(shí)施，我委自7月選擇東城區(qū)為試點(diǎn)，并組織頭部企業(yè)參與試點(diǎn)工作，對(duì)接平臺(tái)試運(yùn)行租賃合同網(wǎng)簽等相關(guān)功能，確保條例落地實(shí)施?！蹦吣日f(shuō)。

　　據(jù)悉，9月1日至今年底，《條例》正式實(shí)施后，北京市住建委將根據(jù)《條例》賦予職權(quán)，全面開(kāi)展《條例》執(zhí)法，尤其針對(duì)長(zhǎng)租、短租、群租、二房東、租房互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等首次納入立法事項(xiàng)，開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法，嚴(yán)肅處理市場(chǎng)主體違法違規(guī)行為。

　　■ 追訪

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)：

　　配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)是機(jī)構(gòu)備案、人員實(shí)名、合同網(wǎng)簽、押金托管、糾紛調(diào)解等法定工作的依托載體，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將發(fā)揮協(xié)會(huì)的橋梁紐帶作用，積極參與、對(duì)接住房租賃管理平臺(tái)。

　　“協(xié)會(huì)作為住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等行業(yè)組織，嚴(yán)格按照條例規(guī)定，制定并發(fā)布行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、職業(yè)道德準(zhǔn)則等行規(guī)行約，定期開(kāi)展從業(yè)人員專業(yè)技能培訓(xùn)和評(píng)價(jià)，依托現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易糾紛人民調(diào)解委員會(huì)開(kāi)展住房租賃糾紛的行業(yè)調(diào)解，配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律?！壁w慶祥說(shuō)。

　　協(xié)會(huì)還將《條例》中從業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)的內(nèi)容做成試題庫(kù)，放到微信小程序上。下一步，將利用培訓(xùn)考核、知識(shí)競(jìng)賽、評(píng)價(jià)加分等手段，引導(dǎo)督促?gòu)臉I(yè)人員進(jìn)行線上答題，對(duì)答題情況予以記錄和公示，對(duì)成績(jī)好的予以表彰，倒逼從業(yè)人員掌握應(yīng)知應(yīng)會(huì)《條例》內(nèi)容，提高住房租賃服務(wù)的規(guī)范化程度。

　　趙慶祥介紹，針對(duì)住房租賃從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、出租人、承租人等不同對(duì)象的學(xué)習(xí)宣傳需求，“我們對(duì)《條例》內(nèi)容進(jìn)行專題分解，有針對(duì)性地制作和發(fā)放住房租賃企業(yè)合規(guī)要義、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)要義、從業(yè)人員行為規(guī)范、出租人典型違規(guī)行為、承租人典型違規(guī)行為、常見(jiàn)嚴(yán)禁出租的住房等宣傳品，并開(kāi)展專題性培訓(xùn)”。

　　大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)：

　　探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式

　　近年來(lái)，大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)在集體土地租賃住房，以及為城市藍(lán)領(lǐng)、應(yīng)屆畢業(yè)生等人群提供租賃住房等方面發(fā)展較快?！稐l例》對(duì)基層政府和企業(yè)會(huì)帶來(lái)哪些變化？

　　大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)黨委委員、副鎮(zhèn)長(zhǎng)王健介紹，西紅門(mén)鎮(zhèn)在2017、2018年分別以協(xié)議出讓與自主開(kāi)發(fā)模式建設(shè)集體租賃住房，供地面積共5.38公頃，建筑規(guī)模10.86萬(wàn)平方米。以協(xié)議出讓模式建設(shè)的魯能領(lǐng)寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位為大興區(qū)中高端長(zhǎng)租住宅標(biāo)桿項(xiàng)目，與傳統(tǒng)公租房進(jìn)行差異化定位，兼具住宅社區(qū)環(huán)境屬性。創(chuàng)業(yè)之家由鎮(zhèn)集體聯(lián)營(yíng)公司投資建設(shè)，采取“政府監(jiān)管+企業(yè)運(yùn)營(yíng)”的模式進(jìn)行管理，產(chǎn)品定位為城市藍(lán)領(lǐng)、應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生和雙創(chuàng)人員等人群提供居住場(chǎng)所。

　　在農(nóng)村房屋租賃管理方面，為解決城鄉(xiāng)接合部地區(qū)宅基地房屋出租帶來(lái)的人口無(wú)序聚集、安全問(wèn)題、農(nóng)村治理問(wèn)題等，西紅門(mén)鎮(zhèn)從2019年開(kāi)始在重點(diǎn)村探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式，根據(jù)收房主體不同，分為兩種運(yùn)作形式。一種是由物業(yè)公司向村民收房、改造，再面向社會(huì)出租。還有一種則是由住房租賃公司向村民收房、改造，再面向社會(huì)出租。

　　“目前較有代表性的是金星莊村的政企共同治理模式。”王健介紹，該村采取“政府支持、企業(yè)主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利益共享”的治理模式，打造分散式長(zhǎng)租公寓“建信優(yōu)覓社區(qū)”。在區(qū)級(jí)層面建立房源報(bào)備、房屋安全評(píng)估、出租申請(qǐng)及核準(zhǔn)、合同備案、監(jiān)督管理的村民自建房屋租賃管理流程，指導(dǎo)村委會(huì)、村民、企業(yè)、租戶等相關(guān)方規(guī)范實(shí)施。鎮(zhèn)級(jí)層面通過(guò)引入建行北京分行和建信住房北京公司實(shí)施“建信優(yōu)覓社區(qū)”項(xiàng)目。建信住房北京公司與村民簽訂收房合同，向村民支付租金，獲得房屋租賃使用權(quán)，對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造，經(jīng)村委會(huì)對(duì)消防、衛(wèi)生等安全評(píng)估合格后，面向社會(huì)招租。

　　鎮(zhèn)政府在房屋裝修環(huán)節(jié)給予一定資金支持，用于“躉租”房屋加裝煙感報(bào)警器、噴淋設(shè)備等消防安全設(shè)施，并對(duì)村域上下水改造、路面翻新、電力增容等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，加設(shè)公交站等交通設(shè)施。“躉租式管理后實(shí)現(xiàn)了村民自建房屋出租規(guī)范、流動(dòng)人口調(diào)控規(guī)范、村莊配套服務(wù)規(guī)范，安全設(shè)施及安全隱患一增一減?！蓖踅≌f(shuō)。

　　王健表示，《條例》對(duì)政府統(tǒng)籌房源供給、農(nóng)村住房租賃管理和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管控等方面進(jìn)行了細(xì)化完善。盤(pán)活農(nóng)村宅基地上的閑置住房是增加農(nóng)民收入、提高土地利用效率的有效手段。下一步，西紅門(mén)鎮(zhèn)將繼續(xù)探索以金星莊村為試點(diǎn)的政企共同治理躉租推進(jìn)農(nóng)村“社區(qū)管理”的新路子，根據(jù)《條例》內(nèi)容，制定宅基地房屋租賃管理公約，并按法定程序?qū)⒂嘘P(guān)內(nèi)容納入村規(guī)民約，建立健全宅基地房屋租賃村民自治機(jī)制。

　　A06-A07版采寫(xiě)/新京報(bào)首席記者 吳為