中央金融工作會(huì)議提出要加快“三大工程”建設(shè)，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，并召開電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。各地正按照部署，扎實(shí)開展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。第一類，符合條件的實(shí)施拆除新建；第二類，開展經(jīng)常性整治提升；第三類，介于前兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

　　規(guī)劃先行聯(lián)動(dòng)發(fā)力

　　在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)作出的重大決策部署，對(duì)消除各類安全風(fēng)險(xiǎn)隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，超大特大城市遺留的城中村，建筑密度大、違章建筑多、基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施薄弱、生態(tài)環(huán)境差，人口密集、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、利益主體多元，是塊難啃的硬骨頭，既面臨整治難、拆遷難、安置難等問題，又面臨資金投入大、占用時(shí)間長(zhǎng)、平衡難度大等挑戰(zhàn)。因此，城市政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民等要進(jìn)一步形成共識(shí)，認(rèn)真做好前期謀劃工作，強(qiáng)化工作聯(lián)動(dòng)，形成合力，穩(wěn)扎穩(wěn)打，有序推進(jìn)。

　　一些城市已經(jīng)積累了不少好的經(jīng)驗(yàn)做法。如自2014年以來，上海積極穩(wěn)步探索，不斷完善機(jī)制，逐步健全政策體系，扎實(shí)有效推進(jìn)城中村改造。一個(gè)較為突出的經(jīng)驗(yàn)是注重統(tǒng)籌謀劃，持續(xù)加強(qiáng)政策供給。

　　上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮介紹，上海開展了多次調(diào)查摸底，掌握了城中村的總量、分布和規(guī)模等情況。截至2022年底，上海市共批準(zhǔn)62個(gè)城中村改造項(xiàng)目，還需要改造的城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬戶農(nóng)戶。在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，上海提出用10年左右時(shí)間完成城中村改造任務(wù)，為此制定了城中村改造總體思路、三年行動(dòng)計(jì)劃和年度改造計(jì)劃。

　　嚴(yán)榮介紹，針對(duì)城中村改造環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)、要求高、操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，上海市有關(guān)部門專門研究制定了多項(xiàng)配套性的工作指引，包括項(xiàng)目認(rèn)定、規(guī)劃土地管理、實(shí)施方案?jìng)浒浮⑷^程管理、環(huán)境綜合整治等內(nèi)容。

　　推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展

　　積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大，能夠在有效擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。

　　中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院專家委員會(huì)委員王鋒認(rèn)為，據(jù)估計(jì)，全國(guó)21個(gè)超特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過10萬億元，帶動(dòng)其他投資超過15萬億元，合計(jì)超過25萬億元。以深圳為例，深圳市城中村改造已實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資約7000億元，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提高了土地節(jié)約集約利用水平，保障了城市發(fā)展空間；通過拆除并新建，規(guī)劃增加120所學(xué)校、300所幼兒園和280家社康中心，配建650萬平方米保障性住房，改造后公共服務(wù)設(shè)施水平顯著提高，市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力不斷增強(qiáng)，城市功能更加完善。

　　積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。王鋒介紹，深圳市城中村居住用地承載了約1000萬人口，占全市實(shí)際管理人口一半左右。城中村居住人口多、人口密度大、平均年齡小。通過城中村拆遷改造，優(yōu)化空間布局，城中村人口密度可以得到一定程度紓解，并吸引更多城市工薪階層入住，不斷改善城市居民居住水平和質(zhì)量；對(duì)規(guī)劃保留并通過綜合整治改善居住環(huán)境的城中村，各類中小戶型住宅數(shù)量和品質(zhì)都將明顯提升，將吸引更多新市民、青年人入住。此外，深圳市還將城中村整治提升與保障性租賃住房籌集相結(jié)合，在保持租金基本穩(wěn)定前提下，通過專業(yè)化、規(guī)模化、品質(zhì)化改造提升，大量收儲(chǔ)籌集城中村住宅用作保障性租賃住房并長(zhǎng)期租賃，將有效解決新進(jìn)入城市的工薪階層、低收入群體的住房困難。

　　在城中村改造過程中，應(yīng)兼顧產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、研究員柴強(qiáng)認(rèn)為，城中村改造應(yīng)處理好產(chǎn)業(yè)搬遷和引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。城中村中的產(chǎn)業(yè)主要為建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、倉庫，以及家具、服裝、日用品等小型加工業(yè)。政府應(yīng)摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況，進(jìn)行分類，視情況予以搬遷、就地升級(jí)、保留等。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，城市政府在摸清城中村產(chǎn)業(yè)情況的基礎(chǔ)上，對(duì)需要搬遷的產(chǎn)業(yè)應(yīng)做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷，安排好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接園區(qū)，有序疏解在城中村集聚的產(chǎn)業(yè)。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中的示范帶動(dòng)作用，妥善做好人員分流安置、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等工作。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造中合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個(gè)體戶的創(chuàng)業(yè)需求。

　　多舉措加大支持力度

　　專家學(xué)者建議，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，需要加大政策支持力度，把切實(shí)保護(hù)好村民合法權(quán)益、有效激發(fā)社會(huì)資本參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)的積極性、促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展放在更突出位置，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)，形成村民“愿意改”“愿意整治”、企業(yè)“愿意投資”的局面。

　　虞曉芬建議，應(yīng)加大城中村改造用地規(guī)劃創(chuàng)新支持。鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，推廣杭州、成都等地的城中村改造經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目資金綜合平衡能力。

　　柴強(qiáng)認(rèn)為，城中村改造要處理好村民、村集體、政府和實(shí)施主體之間的關(guān)系。在改造過程中，應(yīng)聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造方案、征收補(bǔ)償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民的知情權(quán)和參與權(quán)。應(yīng)先行安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)，提升安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理水平，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。

　　王鋒建議，對(duì)城中村改造應(yīng)加大資金保障力度。加大對(duì)城中村改造項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)稅等方面的政策支持力度，完善城中村改造稅費(fèi)支持措施。